Laskuesimerkit ja tarkistuslistat
Alijäämähyvitys laskettuna: sijoitusasunnon korot ja kulut palkan veroista
Miten pääomatulojen alijäämä syntyy, paljonko siitä hyvitetään ansiotulojen veroista (30 %, enintään 1 400 € + lapsikorotus) ja mitä ylimenevälle osalle tapahtuu.
Alijäämähyvitys syntyy, kun pääomatuloista tehtävät vähennykset – tavallisimmin sijoitusasunnon tai muun tulonhankkimisvelan korot ja vuokrauksen kulut – ovat suuremmat kuin pääomatulot. 30 % alijäämästä vähennetään suoraan ansiotulojen veroista, kuitenkin enintään 1 400 euroa vuodessa. Enimmäismäärä nousee 400 eurolla, jos sinulla tai teillä puolisoiden kesken on yksi alaikäinen lapsi, ja 800 eurolla, jos lapsia on kaksi tai enemmän. Verohallinto tekee hyvityksen automaattisesti. Se osa alijäämästä, jota ei voida hyvittää, vahvistetaan pääomatulolajin tappioksi, joka vähennetään pääomatuloista seuraavien 10 vuoden aikana. Osakkeiden myyntitappio ei koskaan synnytä alijäämähyvitystä, eikä oman asunnon lainan korkoja voi enää vähentää.
Opas kuuluu yleisoppaaseen näin lasket oman veroprosenttisi. Henkilöt ja summat ovat keksittyjä esimerkkejä.
Mistä alijäämä syntyy
| Pääomatulojen vähennys | Synnyttääkö alijäämää? |
|---|---|
| Tulonhankkimisvelan korot (esim. sijoitusasunto, osakkeiden ostoon otettu laina) | Kyllä |
| Vuokrauksen kulut: vastikkeet, korjaukset, vakuutukset | Kyllä, vuokratulojen yli menevältä osin |
| PS-sopimuksen ja vapaaehtoisen eläkevakuutuksen maksut | Kyllä, erityisenä alijäämähyvityksenä (30 %), viimeisen kerran verovuonna 2026 |
| Arvopaperien hoitomenot | Kyllä |
| Osakkeiden ja rahastojen luovutustappio | Ei – vähennetään vain pääomatuloista |
| Oman asunnon lainan korot | Ei – eivät ole enää vähennyskelpoisia |
| Opintolainan korot | Ei – eivät ole vähennyskelpoisia |
Esimerkki 1: sijoitusasunto ensimmäisenä vuonna
Keksitty Sanna ostaa yksiön lainalla. Vuoden aikana vuokratuloja kertyy 6 000 €. Kuluja ovat hoitovastike 2 400 €, lainan korot 4 000 € ja vuosikorjaukset, kuten maalaus ja lattiapintojen uusiminen vuokralaisen vaihtuessa, 3 000 €.
- Kulut yhteensä 9 400 €
- Alijäämä 9 400 − 6 000 = 3 400 €
- Alijäämähyvitys 30 % × 3 400 = 1 020 €
1 020 euroa vähennetään Sannan palkan veroista. Jos hän ilmoittaa vuokratulot ja kulut arvioina jo verokortille, hyöty näkyy veroprosentissa heti eikä vasta veronpalautuksena.
Esimerkki 2: alijäämä ylittää enimmäismäärän
Keksityllä Jussilla on kaksi sijoitusasuntoa ja suuri remonttivuosi. Alijäämä on 8 000 €, ja hänellä on yksi alaikäinen lapsi.
- 30 % × 8 000 = 2 400 €
- Enimmäismäärä 1 400 + 400 = 1 800 € → hyvitys 1 800 €
- 1 800 euron hyvitykseen tarvitaan 6 000 euron alijäämä (1 800 ÷ 0,30)
- Jäljelle jäävä 2 000 euron alijäämä vahvistetaan pääomatulolajin tappioksi, joka vähennetään Jussin pääomatuloista seuraavien 10 vuoden aikana sitä mukaa kuin niitä syntyy
Jos Jussilla on puoliso, jonka oma alijäämähyvitys jää alle enimmäismäärän, Verohallinto siirtää puolisolta käyttämättä jäävän osan enimmäismäärästä Jussille automaattisesti. Silloin tappioksi jäisi vähemmän.
Esimerkki 3: puoliso ja lapsikorotus
Lapsikorotus myönnetään automaattisesti sille puolisolle, jonka ansiotulojen valtion tulovero on suurempi. Jos haluatte, että korotus tehdään pienempituloisen puolison verotuksessa, se on vaadittava veroilmoituksella (OmaVerossa kohdassa Muut vähennykset tai lomakkeella 50B). Kahden tai useamman lapsen korotuksen voi jakaa niin, että kumpikin saa 400 euroa – mutta vain tasan.
Jos omat ansiotulosi ovat niin pienet, ettei veroja ole riittävästi, voit vaatia, että hyvitys siirretään puolisollesi. Vaatimus on tehtävä ennen kuin oma verotuksesi päättyy. Jos et vaadi, alijäämä vahvistetaan tappioksi.
Esimerkki 4: PS-maksut ilman pääomatuloja
Keksitty Olli maksaa PS-tilille 4 000 €, eikä hänellä ole pääomatuloja. Maksuista syntyy erityinen alijäämähyvitys 30 % × 4 000 = 1 200 €, joka vähennetään hänen ansiotulojensa veroista. Jos hänen veronsa eivät riitä, hyvitys tehdään puolison veroista; jos niistäkään ei, maksu jää vähentämättä. PS-maksujen perusteella ei vahvisteta tappiota. Lue lisää: PS-sopimuksen verohyöty.
Miten hyvitys vähennetään veroista
Alijäämähyvitys vähennetään ansiotuloista maksettavista veroista: valtion tuloverosta, kunnallisverosta, sairaanhoitomaksusta ja kirkollisverosta. Sitä ei vähennetä päivärahamaksusta eikä Yle-verosta. Hyvitys tehdään työtulovähennyksen jälkeen, joten pienituloisella, jonka verot työtulovähennys jo poistaa lähes kokonaan, hyvitykselle ei välttämättä jää tilaa.
| Tilanne | Mitä tapahtuu |
|---|---|
| Hyvitys mahtuu omiin veroihin | Vähennetään kokonaan |
| Hyvitys suurempi kuin verot | Ylimenevä osa voidaan siirtää puolisolle vaatimuksesta |
| Hyvitys yli enimmäismäärän | Käyttämätön alijäämä vahvistetaan tappioksi 10 vuodeksi |
| Seuraavana vuonna pääomatuloja | Vahvistettu tappio vähennetään niistä |
Verokortti kuntoon heti
Moni sijoitusasunnon ostaja saa alijäämähyvityksen vasta veronpalautuksena seuraavana vuonna. Jos ilmoitat OmaVerossa verokorttia varten arvion vuokratuloista, kuluista ja koroista, veroprosenttisi laskee jo kuluvana vuonna. Tarkista samalla, että lainan käyttötarkoitukseksi on merkitty sijoitusasunto eikä oma asunto – esitäytetyssä veroilmoituksessa käyttötarkoitus voi olla väärin, ja silloin korkoja ei vähennetä.
Laske pääomatulojen vero vähennysten jälkeen pääomatuloverolaskurilla. Pääomatulojen yleiset säännöt löytyvät oppaasta pääomatulovero 2026, ja sijoitusten muut verot oppaasta osinkojen ja myyntivoittojen vero.
Tarkistuslista sijoitusasunnon omistajalle
- Lainan käyttötarkoitukseksi on merkitty sijoitusasunto.
- Vuokratulot ja kaikki kulut on kirjattu kuukausittain tositteineen.
- Arvio vuokratuloista, kuluista ja koroista on ilmoitettu verokortille.
Alijäämähyvitys ja myynti
Kun sijoitusasunto myydään, myyntivoitto on pääomatuloa, josta aiemmin vahvistetut pääomatulolajin tappiot voidaan vähentää. Siksi tappioiden kirjanpito kannattaa pitää tallessa koko omistusajan.
Usein kysyttyä
Saako alijäämähyvityksen asuntolainan koroista?
Ei oman asunnon lainasta. Asuntolainan korkovähennys on poistunut. Vain tulonhankkimisvelan, kuten vuokralle annetun asunnon lainan, korot ovat vähennyskelpoisia.
Voiko osakkeiden myyntitappion käyttää palkan veroihin?
Ei. Luovutustappio vähennetään vain luovutusvoitoista ja muista pääomatuloista viiden seuraavan vuoden aikana.
Mitä tapahtuu vahvistetulle tappiolle, jos pääomatuloja ei tule?
Tappio vanhenee, jos sitä ei ole voitu käyttää kymmenen vuoden aikana.
Milloin kannattaa kysyä asiantuntijalta?
Jos lainaa on käytetty sekä omaan asuntoon että sijoitukseen tai asunto on osin omassa käytössä, korkojen jako on tulkinnanvarainen. Tarkista se Verohallinnon ohjeista tai veroasiantuntijalta.
Lähteet
- Verohallinto – alijäämähyvitys, pääomatuloista tehtävät vähennykset ja vuokratulojen verotus
- Finlex – tuloverolaki (1535/1992), alijäämähyvitystä koskevat säännökset
